Chema Alcázar Blog

Hace un momento me ha llamado el dueño de un hotel de estas características: 8 habitaciones. Pide 200.000 € de traspaso + 2.500 € de alquiler mensual. Inviable. Hay que hacer un 65 % de ocupación anual y tener un ARR de 56 € (solo habitación) para obtener un GOP "0". Es decir, matarte a trabajar para subsistir.

Para empatar las cuentas (GOP = 0), una vez cargados los costes directos, gastos de personal (2 + 1 por horas), gastos de mantenimiento, consumos energéticos, alquiler, amortización del traspaso, gastos administrativos, etc., hay que facturar cerca de 170.000 € anuales. Cada habitación tiene que generar, entre habitación + a & b 21.250 € al año. Casi 58 € al día. Uff.

Buenas tardes Chema.
Veo que has hecho los deberes...
Mucha suerte y un abrazo.
Emilio

Aprovechando este post. Hay calculo para alojamiento rural (tipo apartamento), aunque los cálculos son fáciles de estipular, haciendo un paralelismo de tus números. Lo digo, porque yo he puesto en venta (mejor que alquiler) unas casas de turismo rural e independientemente qu eme ha llegado, varios personajes pintorescos, con un denominador común: no sabían lo que querían y no tenían capacidad financiera ni inversora y desde luego no sabían nada de turismo.
Gracias y un saludo
arturo

* Muy buenas Emilio, si los hice si... No se cuantas cuentas de explotación ficticias llevo hechas ya. De todas maneras con el de Asturias ahí sigo, dentro de todo, es lo más razonable. Si te enteras de algún otro pls me cuentas.

* Es lo mismo Arturo, solo que una habitación doble ofrece una ocupación máxima de 2 pax y un apto de tres dormitorios de 6 pax. Otra cosa es que aunque tengas tres dormitorios el apto sea ocupado por 6, lo mismo se ocupa con 4 y entonces el FDO baja. El resto igual. Supongo que te habrás encontrado de todo, soñadores bohemios que con esto de la crisis ven el turismo rural como una escapatoria, sin saber donde se meten... hay que hacer muchos números antes.

Después de un año al borde del infarto, de muchos números y de técnicas de guerrilla, tenemos dos posibilidades: crecer o consolidar.

Buenoss días Emilio.
Antes de nada te felicito por la gallardía del cambio de rumbo profesional que quieres llevar a cabo. Pero creo, en mi opinión, que también por lo tanto tendrás que cambiar la forma de hacer presupuesto pues la tipologìa y el producto es diferente. Hay una palabra en alemán que lo define muy bien "UMDENKEN", no se si sabes alemán pero denken es pensar y um quiere decir dar la vuelta.
No teniendo en cuenta mucho las cifras, pienso, que tus expectativas de alquiler son muy bajas pues lo estás basando en los posibles ingresos de tus cálculos y no en los precios que el mercado tienen. Por lo tanto creo que debes analizar el mercado al que te diriges, ver el precio medio y luego aplicarlo a la zona en la que te vas a desarrollar y a partir de ahí podrás realizar el ppto. de ingresos. Esto te lo dice una neófita; pero cuidado con las expectativas porque la clientela de hotel rural no está dispuesta a pagar más de lo que pagaría en un hotel normal, independientemente de las cualidades que este ofrece; sólo si trabajas con tour operators, suizos, austríacos, alemanes, los cuales valoran la naturaleza y tienen la dinámica de ocio rural y así te asegurarías una serie de ingresos si consiguieras garantía.

Pero sólo una cosa, aunque tú sabes más que yo, para calcular 20€ para cena cuando el prvp de la hab es de 60€ no está un poco descompensado?

Te deseo mucho éxito en tu búsqueda, la cual estoy segura será pronto en su realización y por favor permítenos saber cómo va cuando la hayas conseguido.
Al menos yo, personalmente, estaría muy interesada en saber como comienzas este nuevo tipo de negocios y sobre todo como lo vas a comerc ializar.

Deseándote de nuevo mucho éxito, te saluda

Atentamente
Delia

Buenos Dias a todos: En relacion con el tema que propone Emilio he de decirle que los calculos del 15% sobre la facturación bruta no es exacta es demasiado baja para nuestra opinión, los calculos han de ir al 25% de la facturación anual divida por 12 meses.
Este es el calculo que nosotros hacemos para un hotel tipo rural que normalmente son negocios poco rentables ya que la ocupación por mucho que trabajes no supera los 4 puentes, samana santa, uno o dos meses de verano y poco mas.

Otra cosa es el hotel llamemosle con encanto situado en una buena zona turistica y que puede trabajar todo el año. Para nuestra opinión si tienes experiencia en dirección de hoteles y te quieres abrir a tener tu pequeño hotel solo hay una: un hotel urbano en Madrid, Sevilla, Barcelona, Granada, algun sitio como la costa del sol Marbella y poco más de sobre 20-25 habitaciones esto si es interesante para llevarlo uno mismo.

Es nuestra humilde opinión.

Hola Delia, gracias por aportar. Estoy contigo en que el turismo rural es totalmente diferente al hotelero duro y puro: he dirigido hoteles de ambos sectores y reconozco que hay una gran diferencia.

El precio no lo pongo yo, lo pone el mercado. El propietario de un Hotel Rural de ocho habitaciones que factura 5.000 € al mes no puede pedir 2.500 € de alquiler, es el 50% de los ingresos brutos del Hotel! Ese Hotel lo tenemos que llevar por lo menos entre dos personas, que mínimo que ganemos 1.200 € cada uno matándote a trabajar, y luego paga gastos... al final pierdes dinero. Otra cosa es que facturara 15.000 €, entonces si es viable pagar esa renta.

Pero lo que me estoy encontrado alguna vez es a empresarios que se gastaron un pastón en su día en hacer un Hotel pequeño con encanto, que no hicieron números, o quien se los hizo no los hizo bien. La viabilidad consiste en que para poder soportar los gastos de tu Hotel tienes que tener una ocupación de "X" a un precio medio de "Y". Si no es así, olvídate. Pero luego , cuando ven que no va nadie, en vez de cobrar de 150 € para arriba para que les salgan los números, pues cobran 60 €, equiparando los precios a Hoteles Rurales modestos, bien porque no han sabido tener paciencia, experiencia en el sector (no se es hotelero de la noche a la mañana) o porque no han sabido encontrar una clientela capaz de apreciar lo que tienen y pagar un precio medio alto en acorde a sus instalaciones, y entonces así los números no salen.

Y cuando se ven en el marrón en el que se han metido lo intentan vender, traspasar o alquilar, algo que me parece muy bien, pero que no pretendan que nosotros les paguemos sus errores. Porque los errores de cada uno los debe asumir cada uno, no se puede pretender que venga un "primo" a sacarte las castañas del fuego. Yo desde luego, lo que no voy a hacer es matarme a trabajar para pagarle la hipoteca al propietario, mientras yo trabajo 12/14 horas al día para sacarme un sueldo de 1.000 € si es que llega.

Ayer mismo, un propietario de un Hotel de 8 habitaciones pretendía que le pagara 200.000 € de traspaso y 2.500 € al mes de alquiler, ¿ De verdad estamos cuerdos ? Pretendía que le pagara lo que le queda de hipoteca con el banco y luego pagarle al mes un pastón por un Hotel muy bonito si, pero que no le salen las cuentas. Con ese dinero, me da para comprar el bar del pueblo donde estaba ubicado el Hotel, la tienda de comestibles, el pub y hasta puedo alquilar 5 casas para re alquilarlas los fines de semana.

Yo no tengo la culpa de que el sector esté como esté, ni que en su día se hicieran inversiones bestiales, ni que los propietarios se metan a hoteleros así por las buenas, porque esto del Turismo suena bien, es bonito, amanacer sin ruidos, el sonido de los pájaros (los de su cabeza), etc. Yo lo que ofrezco es quitarle parte del marrón al propietario asumiendo el alquiler de su establecimiento a un precio razonable, algo que le va a permitir salir del entorno donde se ha metido y volver a la ciudad, que es de donde nunca tuvo que salir, re posicionar el establecimiento y vivir una vida tranquila. Pero hipotecar mi vida para pagar por su error, nanai.

Por cierto soy Chema, Emilio es otro, que bastante tiene ya con lo suyo...

Gracias Multihotel, hasta un 25% estoy dispuesto a pagar... de 5.000 € de ingresos, pagar 1.250 € es razonable y asumible.

También busco Hoteles como los que dices, pero tendría que contratar personal, que es lo que evito. De todas maneras si conoces alguno :-)

Saludos,

Buenos días Chema.
Lo que te está pasando viene a corroborar lo que comentaba en mi último post:
http://comunidad.hosteltur.com/post/2011-01-09-....
En mi opinión negocio es un hotel urbano de 75 o más habitaciones a poder ser en Barcelona, Madrid, Valencia o San Sebastián.
Saludos
Emilio

Hola Emilio, la verdad es que no busco hacer negocio, tan solo empezar de nuevo en otro sitio y hacer del Hotel mi vida. Fui cazador, Dive Master Padi (submarinista), navegante casi titulado (o sea, un pirata), piloto de planeadores en proceso, en mis tiempos jóvenes monitor de esquí, ahora senderista y gran cocinero y gourmet... solo me falta aprender a pescar salmones con la técnica de la mosca, algo que no descarto. Como verás me puedo adaptar a cualquiera de estos medios.

Si sabes de alguno ;-)

Estimado Emilio,

Veo la ausencia de cualquier comentario fundamentado en el desarrollo de negocio. Es de manual, que cualquier establecimiento hotelero tiene una base de cálculo de rentas establecida por la facturación. RCR (Rent Cover Ratio) o ratio de cobertura de rentas.

Para todos, están en la red o en los libros, tabulados por criterios de ubicación, tipo de establecimiento y categoría. Pero como todos los propietarios ilusos que buscan rentabilizar productos en default (pérdida de más del 40% del valor teórico) hay que formarse.

Con la apreciación del 15% acertó, subir hasta el 25% en progresía tras la apertura y consolidación. Como linea de fondo es la correcta, puede añadir un variable por facturación. Siga buscando una propiedad que acepte una renta de mercado antes que un inquilino insolvente por su inconsciencia.

El mundo ha cambiado, hay que adaptarse, sin quita no hay vida.

Gracias Marc, en ello estoy, en encontrar a algún propietario cabal. Que no vea en mi un boleto premiado de la Primitiva.

Saludos,

Un hotel de 3 estrellas y 8 habitaciones con una repercusión de 60 metros por habitación, tendría una superficie construida de 480 metros, disponibilidad muy superior a la media, y que con un coste de 1.000 € metro cuadrado, muy alto para un entorno rural, podría tener un coste de 480.000 €, con una rentabilidad del 4%, su alquiler podría alcanzar los 19.200 €.
Tomando las cuentas de Chema, con un pequeño ajuste en el porcentaje sobre ventas razonables, pasando este al 12% se podría pensar con ocupaciones de 40 a 60 por ciento en:
CON UNA EXPECTATIVA DEL 40% OCUPACIÓN: 8 habitaciones x 2 plazas x 365 días x 60 € precio media pensión x 40% ocupación x 12% alquiler sobre ventas = 16.819,20 €
CON UNA EXPECTATIVA DEL 50% OCUPACIÓN: 8 habitaciones x 2 plazas x 365 días x 60 € precio media pensión x 50% ocupación x 12% alquiler sobre ventas = 21.024 €
CON UNA EXPECTATIVA DEL 60% OCUPACIÓN: 8 habitaciones x 2 plazas x 365 días x 60 € precio media pensión x 60% ocupación x 12% alquiler sobre ventas = 25.228,80 €
Pocos inversores aceptarían menos del 4% sobre la inversión realizada, y nadie que quiera ganarse la vida con el alquiler de un pequeño hotel rural, bien construido y equipado debiera aceptar pagar más del 12% de la previsión de ventas razonable, sin descartar el poder llegar en último extremo hasta el 15%; sin embargo me parece irreal la idea de que se pueda llegar a pagar hasta un 25% por el alquiler de cualquier tipo de hotel, y menos todavía si se habla de un establecimiento de pequeñas dimensiones, en el que el porcentaje de beneficio bruto sobre ventas es más bajo que el que se podría obtener con establecimientos de mayor tamaño.

Hola Miguel, sabía que te iba a gustar este tema. A ti también te gustan los números como a mi...

Entonces no estoy diciendo nada descabellado? El que está cabal soy yo y son los propietarios los que han perdido un poco el norte?

Buenas tardes.

Como siempre saludos cordiales a todos. Aunque he tenido hoy un día horrible, sin embargo, no pude evitar abrir de nueve el page de Cachema y he leído uno por uno los comentarios. A mi no me gustan los números; ME APASIONAN, no en vano me preocupé de estar en todos los dptos del hotel ( en mi juventud ) y sobre todo en F & B donde los costes es la madre del cordero (hablo de hoteles de masa como los de canarias).
Yo no voy a dar ningún número porque cálculos en los diferentes posts han sido abundantes. Pero compañeros nadie ha nombrado lo que tú Cachema dices en tu post: Que quieres un cambio de rumbo en tu vida y que como yo entiendo quieres que tu hotel sea tu casa y la casa de tus clientes.

De qué nos sirve tantos cálculos si no hacemos primero una prospección de mercado e intentamos tantear y me repito con mi antiguo post una comercialización con tour-operadores extranjeros (creanme que se de lo que hablo ) que valoran la naturaleza. Eso de que el hotel rural es para los puentes y saemana santa es cuando hablamos de turismo nacional; pero con todos mis respetos eso es corto de miras.

Mira Cachema y me da rollo llamarte así por la categoría que has ocupado pero te voy a dar un ejemplo real. Aquí en Gran Canaria tenemos lo que llamamos la cumbre (tejeda). Mira no hay nada de nada más que naturaleza y el pueblo a unos km. Un parador, como todos los paradores vacíos. Un hotelito rural precioso pero como un mal gestor. Exactamente pasó algo parecido a tu caso; una persona que yo conozco, director de hotel también con amplia experiencia en nuestras masas también quería recuncir su vida profesional, pues estaba saturado. ¿Qué hizo?. Lo que te digo entró en contacto con tour-operators austríacos, suizos, alemanes especializados en Naturfreundlich (amigos de la naturaleza). Contrato con ellos y alucina con GARANTIA cosa inimaginable por lo menos en estos lares. Pues bien, ahora los autóctonos quieren ir a este hotel y lo tienen crudo. Aunque él dejó algunos tiempos para este tipo de clientela. Y es así; yo he he estado cuando entras es un hotel, pero inmediatamente sientes también que es tu casa. Está pensado para ello. El hall pues una parte es un hall formal y por otra un hall en el que es como tu casa tu puedes ser servido ó tu te sirves y luego pagas; tienes una biblioteca envidiable. Bueno sería muy largo describirlo.

Pero aunque se enfaden conmigo, lo voy a aceptar, no se pueden hacer números si no tenemos unas expectativas de ingresos. Y bueno otro consejo, modestamente, seamos atrevidos e intrtépidos y pongamos unos márgenes como en la hotelería normal de un 60% mínimo.

¿Qué decir? que de nuevo felicitarte por el "courage" tenemos que ser políglotas und dann weitergehen puisque le monde proffesionelle s'est trés difficiles mais il n'a pas rien imposible dans la vie. Mañana viene Frau Merkel a España mírala cuanta caña le dieron incluso los de su propio partido y ay que ver ella y el pequeño de Sarkozy dirigen nuestras vidas. Pues nada a tomar ejemplo.
Y por lo tanto me lo aplico a mi misma desde ya.

Afectuosamente a todos
Delia

Buenas tardes:
Me alquilan un Hotel Rural en Labra (al lado de cangas de Onis), consta de 14 habitaciones, bar-cafeteria, totalmente instalado y equipado, por 2.000,00 euros / mes si lo alquilo mes a mes, 18.000,000 euros si lo alquilo por 12 meses. Me parece un poco elevado el precio, ¿que osp arece a vosotros? Gracia. Teresa

El poner en rentabilidad un hotel rural, no es trabajo de un día, por lo que si es nuevo, el alquiler solo puede ser interesante si puede garantizarse un tiempo que haga rentable el esfuerzo realizado para su puesta en marcha, y permita amortizar la inversión económica y en esfuerzo de los primeros meses.
Eso requiere en primer lugar, tener claro, si quiere enterrarse a vivir en una pequeña localidad del interior de Asturias, si no ha nacido alli.
Si ya funciona, podrá disponer de un histórico de ocupación y precios, y sobre todo de una visión de la imagen que el establecimiento tenga en la comarca, si la cafetería es muy visitada, etc., en cuyo caso necesitará asegurarse de que los datos que le den, son veraces.
En todo caso necesitará hacer un estudio de viabilidad, en el que considere la renta, gastos mínimos fijos por estar operativo y un salario mínimo para usted, que le compense del esfuerzo de dedicarse de forma plena a sacar adelante ese hotel rural, ya que va a necesitar darle casi tanta atención, que la que pudiera necesitar con una ganadería, con la sola ventaja de que podrá considerar el cerrarlo durante los periodos de menor demanda.
Con los 18.000 € al año, 1.500 mensuales debe considerar que vendiendo la habitación doble a 50 € como mínimo, necesitará vender todos los días una habitación para pagar la renta y supongo que habrá muchos hoteles de tres y cuatro estrellas en la zona, incluyendo la costa, en los que normalmente no cobren mucho más de esa cifra por alojamiento y desayuno.

Me apunto a los razonamientos de Campos Seoane que completan las previsiones estructurales de Chema en su lucha por conseguir su objetivo.

>Desde luego las propiedades de establecimientos (sobre todo individuales o familiares) manejan irrealidades y planteamientos fuera de toda lógica.

>La mayoría de los estudios económicos que he realizado a petición de propietarios "....que tenían una joya de establecimiento..." preveían resultados imposibles de alcanzar acorde a las condiciones que exigían

Saludos .

En mi opinión es un precio aceptable, siempre y cuando esté dispuesta a trabajar los 365 días del año y lo vea como un negocio de autoempleo, de lo contrario los gastos fijos pero sobre todo los de personal se llevarán la mayor parte del beneficio.

Os comento, un hotel de 2* de 50 habitaciones con 30% de ocupación, con restaurante externo a una hora del aeropuerto y en la costa de galicia, sin necesidad de grandes inversiones para los próximos 5 años, ronda los 4000 Euros, así que lla sabeis, podeis veniros a iniciar vuestra aventura en nuestra comunidad ;-) saludos