NUEVAS MODALIDADES TURISTICAS PARA EL SECTOR HOTELERO

Miguel:

Excelente resumen y muy ilustrativo.

Tengo una pequeña duda / aportación. La compra de una habitación, implica que en el edifico exista una división previa y un registro individual de cada unidad alojativa, o de otra manera, lo que se compraría es una participación en una sociedad tenedora de un bien indivisible. ¿Correcto?

Si esto es así, la posibilidad de este modelo de negocio, no es aplicable a los hoteles, que en España y en general, según las normativas de la mayoría de las comunidades, son una propiedad única e indivisible.

Un abrazo,

Eduardo

Buenos días Eduardo,

Habría que realizar una división horizontal de zonas nobles, comunes y habitaciones. La ley lo contempla así.

Gracias por tu aportación y saludos

Miguel: Estoy de acuerdo con Eduardo, no ya por lo que puedan exigir o no la normativa turística, si no por la imposibilidad de registrar las unidades alojativas, dado que no existe una división horizontal de las mismas, por lo que como señala Eduardo, este tipo de negocio, legalmente, solo podría plantearse como compra de una participación de la empresa propietaria, y no como "unidad alojativa".
Como bien señalas en el comentario 2, habría de hacerse una división horizontal, y al quitarle al inversor las zonas nobles y comunes, se le deja la habitación con una inversión muy superior al valor real de la misma.
Por otra parte, yo también apostaría por el condominio, si fuese el promotor de un hotel, o el propietario de un hotel con gestión en pérdidas o con escasos beneficios, o el gestor de ese hotel, que no ofreciendo suficientes beneficios, puede presentar a la propiedad una nueva fórmula que le permita seguir obteniendo beneficios, aunque sea de forma poco ortodoxa, quede claro que con el término anterior, no pretendo decir que esté fuera de la legalidad, solamente dar un punto de vista personal, ya que más que una fórmula de inversión clara y eficiente, se acerca a la figura de las preferentes de la banca, porque siempre se van a encontrar personas con dinero e incluso sin él, dispuestas a endeudarse, para realizar una inversión en un producto sobre el que no conoce nada más que lo que un buen diseño de marketing o un comercial de la empresa promotora del condominio le presenta, otra cosa es que un año después de realizada la inversión, se arrepienta de haberlo hecho, ante la realidad de los resultados que pueda obtener.
Con referencia a los 10 consejos que se señalan en el post, me cabe preguntar si son para el promotor del proyecto o los posibles inversores, porque alguno de ellos llama poderosamente la atención, lo que me hace preguntarme como posible inversor:
¿Cómo me aseguro de la viabilidad del proyecto, por la publicidad del promotor o vendedor del mismo?
¿Es que se me va a exigir algún otro esfuerzo que el derivado de la inversión a realizar?
¿Si el proyecto es rentable, porqué el promotor quiere vender las habitaciones que son la base del mismo?
Cuándo en el consejo 5 se señala que hay que tener cuidado con lo que se promete, porque hay que cumplir, y lo referencio con el 10, “Retener a los propietarios. Si no se les da lo prometido y el servicio no es bueno, venderán su propiedad” ¿Cuánto tendré que perder de la inversión, si hubiese comprado una o varias unidades de alojamiento, cuando se sepa que no se cumple lo prometido y el servicio no es bueno?
El sistema es muy antiguo, en la península hemos tenido algunos ejemplos, que han funcionado con éxito para el gestor y el promotor, y no mucha satisfacción de los inversores, el más antiguo que recuerdo es el del apartotel RESITUR en Sevilla, con cuyos propietarios estuve en negociaciones a mediados de los años setenta, ante una oferta de la entonces Comunidad de Propietarios, para que la empresa de la que era director de expansión se hiciese cargo de la explotación, sin que nos interesase la oferta, ya que en aquellos momentos no veía fácil poder lograr una gestión con resultado “win to win” que diríamos en la actualidad, ya que en los estudios de viabilidad que realice entonces, si nosotros obteníamos el resultado que pudiese justificar el hacernos cargo de la gestión, no se obtenía un ROI adecuado para los inversores, y se les daba una rentabilidad razonable a los inversores, no se podía obtener el beneficio que pagase nuestra dedicación a su gestión. El único riesgo para nosotros, solamente afectaba al buen nombre de la empresa, que diríamos ahora, si no se daba satisfacción a los inversores y preferimos no asumir ese riesgo, prefiriendo cuidar “la marca empresa” que diríamos en la actualidad.
Así que con respecto a las preguntas, mi respuesta hoy sería la misma que hace más de treinta años, CONDOTEL NO, porque si la inversión es rentable, porque repartir el pastel, salvo que mi intención sea que otros paguen el pastel que yo pretendo comerme.
Sin embargo no dudo que muchas empresas hoteleras con problemas de liquidez como consecuencia de un crecimiento, no adecuado a su capacidad financiera, puedan querer seguir creciendo o manteniendo la gestión de hoteles de los que hoy son propietarios, por ese método, a fin de solucionar a corto plazo sus problemas financieros.

Apreciado Miguel Ángel,

Antes de nada agradecer tu aportación. Para contestarla al completo necesitaría una semana....ja,ja,ja,ja es broma!!!!!!.... Pero intentaré contestarte lo más brevemente posible y para que posibles interesados en el tema lo puedan interpretar fácilmente.

1. Estamos siempre hablando de una modalidad turística y totalmente regulada
2.- Se debe hacer la división horizontal para poder vender las unidades de alojamiento a terceros (como una venta tradicional)
3.- Estamos hablando de productos de cierta calidad y nivel (excelencia en el servicio) por lo que productos obsoletos o en pérdidas no son viables
4.- Para evitar especulaciones inmobiliarias se exige la unidad de explotación hotelera
5.- Los empresarios que tiene buen producto pueden garantizar rentas e incluso comprometerse a una reventa en un plazo de tiempo
6.- No tiene nada que ver con las preferentes de la banca que comentas. pero claro; en todos los negocios o sectores hay empresarios más y menos honestos
7.- En cuanto a los consejos creo que están referidos a hacer las cosas bien y a garantizar un buen producto, una buena renta y un buen servicio con el cliente/inversor. En definitiva: cumplir con lo pactado (win to win)
8.- Las empresas que están apostando por esta modalidad son empresas de alto prestigio internacional que apuestan por hacer las cosas mejor y distintas pues el mercado ha cambiado y debemos atender las exigencias y/o necesidades de éste.
9.- Puede que haya empresas que crearon Condo anteriormente y no lo hicieron del todo bien pero eso ha ocurrido también con hoteleros con gestión tradicional o TTOO.
10..- Respeto enormemente tu opinión profesional ya que llevas muchos años en el sector turístico. Sin embargo; creo que este complicado sector necesita hacer serios cambios y yo opino que el CONDO puede ayudar a mejorar la oferta hotelera y tener un cliente con mayor poder adquisitivo

Nuevamente agradecer tu participación en este post y enviarte un cordial saludo,

¡Ya era hora que se regulara la figura del Condohotel de gran éxito para inversores y promotores!. Hace ya muchos años que opera en EEUU y paises Europeos (sobre todo en Francia)!

>Por lo que he visto, de forma especifica, ha sido Baleares la primera Comunidad que regula la actividad por Ley. Bienvenida sea.

>Hasta ahora la figura del Condohotel, como tal, se "disfrazaba" bajo denominaciones como Apartohel, Aptos Turisticos, etc. Ya en 1993 yo dirigia un Complejo de Aparthotel aplicando la fórmula del Condohotel como explotador.
Firmando un contrato con cada propietario de apartamento, (252) se garantizaba una cantidad fija anual (variable segun el tamaño de Apto.), los gastos de conservación y mantenimiento además de un periodo privativo de uso y disfrute anual, fuera de alta temporada (en este caso el propietario tendria que pagar un suplemento).

>Como explotadores,por otra parte, se pagaba a la Comunidad de Propietarios un canon anual fijo por el uso de zonas comunes (salones, bares, restaurante, piscinas, etc).. Garantizo que era buen negocio para ambas partes (abriendo 7 meses por año).

Amigo Miguel, la exposición que haces es muy profesional y clara; realmente aprovechable para quien tenga dudas o desconocimiento en la materia. No obstante deseo RESALTAR la importancia de calidad de instalaciones y servicios, equivalentes a un mínimo de 4 estrellas/llaves. Si no es así el riesgo de fracaso en inversión y explotación esta casi garantizado..

Es de agradecer tu aportación.

Muchas gracias Jesús,

Totalmente de acuerdo contigo.
Deben ser productos de calidad y con unos servicios excelentes. Hoteles de 3 estrellas con servicios standard ya hay muchos.......... Debemos apostar por la calidad y por un cliente de cierto nivel y fidelizarlo para que quiera regresar y sea uno de nuestros mejores "embajadores"

Un saludo y hasta pronto

Vivo en Asia desde hace un tiempo y estoy viendo que muchos promotores estan interesados en el modelo condohotel...solamente para poder financiar el desarrollo a través de ventas sobre plano. Pan para hoy y hambre para mañana uno podría pensar...pero el truco esta en garantizar las rentas a los inversores individuales solamente por un par de años. Y luego el propietario / inversor individual que se busque la vida...con el consiguiente problema de practica inexistencia de mercado secundario (es decir, que le va a resultar muy dificil revenderlo), tener que pagar derramas extraordinarias cada 7 o 10 años, exposición al ciclo (hotelero) de mercado, etc....

Creo que el GRAN error es presentar al consumidor el Condohotel como un producto de inversión...porque hay inversiones mucho más rentables y seguras (si lo quieren presentar como una compra tipo ¨lifestyle¨...ok, las técnicas de venta agresiva del Timeshare son perfectamente válidas.

Desde el punto de vista del OPERADOR, se mencionan varias cadenas de prestigio...pero la realidad es que estas cadenas HUYEN de los condohoteles. Otra cosa son las "branded residences" que si pueden ser interesantes para el operador si están directamente ligadas a un hotel. Para un operador es bastante incómodo tener que gestionar la convivencia entre residentes y huéspedes.

Por tanto, si para el PROMOTOR, INVERSOR INDIVIDUAL y OPERADOR, hay claros riesgos y desventajas....mi opinión es CONDOHOTEL NO, gracias.

Buenos días Javier,

Muchas gracias por tu aportación.

Antes de nada me gustaría comentarte que conozco operaciones "no muy correctas" que se han realizado en Asia, Caribe, etc similares a lo que tu comentas pero realmente son promotores inmobiliarios que construyen el hotel, venden las unidades de alojamiento (ellos o a través de comercial), y como ya tienen el dinero, ceden la explotación a una o varias empresas.

En la mayoría de estos casos estamos hablando de un producto residencial (2ª residencia que luego alquilan)

En Baleares no se puede hacer así pues siempre estamos hablando de un producto bajo legislación turística y con unidad de explotación. Es decir; evitamos la posible especulación inmobiliaria y dejar "colgados" a los inversores tras unos años.

Solo puede haber una única empresa que explote el establecimiento y debe cumplir con lo pactado contractualmente.

Los casos que hemos y estamos llevando nosotros como consulting afortunadamente; son casos muy serios y el promotor/explotador lo están gestionando correctamente y con visión de futuro........

Nuevamente muchas gracias y mucho éxito en Asia

Hola Miguel, estoy de acuerdo con prácticamente todo lo que dices, se trata o debe tratarse de productos de calidad, de establecimientos con buen servicio, y me gustaría poder estarlo en la totalidad, el caso es que siempre hay un pero en estas cosas.
Estoy absolutamente de acuerdo en que el sector necesita cambios, y para prueba el título de mi blog “Necesitan los hoteles españoles un cambio del modelo de gestión”, por descontado que lo necesitan, pero no para crecer más cuando hay sobre oferta, sino para hacer las cosas mejor, y ese sistema, con todos mis respetos, suena a huida hacia adelante de empresas que por mucho prestigio internacional que tengan, tienen problemas financieros, tanto o más grandes que su prestigio, porque pienso que nadie reparte un pastel (el de la rentabilidad en este caso) si pudiera comérselo entero, salvo que éste sea cada vez más pequeño o a estas alturas inexistente, y por tanto tengan necesidad de cocinar un pastel nuevo, es decir haya necesidad de reinventarse, cuanto podemos retorcer el significado de las palabras para dejarlas sin valor, o darles el valor que mas pueda interesarnos, según la situación en la que nos encontremos.
Como bien señalas, para evitar especulaciones inmobiliarias se exige la unidad de explotación hotelera, en cuyo caso al existir una división horizontal realizada por parte interesada, ¿Quién se queda con los restaurantes, bares, spa, etc., y sobre todo ¿Cómo se reparten los resultados de esa explotación? ¿Qué ingresos y gastos se computan a las unidades , de alojamiento solo los de alojamiento, o los ingresos y gastos totales? ¿Si son solo los de alojamiento, como se desglosan cuando un cliente se aloja otro régimen que el de solo habitación?
Posiblemente sea fácil convencer a los posibles inversores de que se les deja la parte limpia, la más rentable, y el caso es que hasta más de un hotelero se lo cree, cuando la realidad no es esa precisamente.
No me gustaría, que una vez más podamos degradar la imagen de nuestra hotelería con proyectos sin futuro para los inversores, vendiéndoles un producto sobrevalorado, ofreciendo unas expectativas de rentabilidad imposibles de obtener con el precio que pagan.

Estoy de acuerdo con la visión que ofrece Javier en el comentario #7, con respecto a los intereses de ciertos promotores, y el problema es mayor si el proyecto es de un establecimiento en operación por parte de una de esas empresas operadoras que trata de realizar la división horizontal del mismo, para financiar una situación ruinosa, por medio de la venta de parte de las unidades de alojamiento, o determinados locales o servicios del hotel, porque donde va a quedar, en la realidad, la unidad de gestión reclamada por la legislación turística. Si ya son problemáticas las relaciones y la capacidad de llegar a acuerdos de una comunidad de propietarios al uso, alguien puede imaginarse lo que puede ser la de la Comunidad de Propietarios de un Condohotel, en el que los comuneros se van a encontrar sometidos a decisiones de la empresa gestora que en más de un caso van a ir en contra de los intereses de más de uno de ellos.
Considero que como señalas en el punto 7, se trata de diseñar un buen sistema de relaciones y comunicación interna, pero ¿Eso que significa, si ya de entrada se está tergiversando el sentido de lo que se está ofreciendo? Si tengo que invertir de 190.000 € a 500.000 €, por una unidad de alojamiento, ¿no sería más transparente, fácil y rentable, invertir esa cifra en acciones de la empresa promotora de ese hotel?
Seguro que los consejos se dan de buena fe, y que se pretende hacer las cosas bien para garantizar un buen producto, pero experiencias anteriores, vividas en mejores momentos que los que ahora nos toca vivir, como inversor, no me permitirían tener confianza en ese modelo de gestión para pagar entre 190.000 € y 500.000 €, si con ese dinero solo compro la unidad de alojamiento, que no tendrá posibilidad de ser vendida de forma rentable, caso de que las cosas no vayan tan bien como tratan de hacernos ver.
Pensando en esos precios para establecimientos de cuatro o cinco estrellas, en los que la repercusión de precio y superficie útil o construida, con respecto a cada unidad de alojamiento podría ser:
A) En el cuatro estrellas con precio de 190.000€ a 300.000 € , con de treinta metros cuadrados de superficie útil a cuarenta metros cuadrados de superficie construida, nos hablas en el post de coste por metro cuadrado de cada unidad de alojamiento de entre 6.333 € y 10.000 € por metro cuadrado de superficie útil y de 4.750 € a 7.500 € por metro cuadrado de superficie construida.
B) En el cinco estrellas de con precio de 300.000 € a 500.000 € con cuarenta metros cuadrados de superficie útil a cincuenta metros cuadrados de superficie construida, el precio pasaría a ser de entre 7.500 € a 12.500 € el metro cuadrado de superficie útil y de 6.000 € a 10.000 € el metro cuadrado de superficie construida.
En cualquiera de los casos precios muy rentables para el promotor del proyecto, con garantía de rentabilidad para la empresa gestora y previsión de graves problemas para la Comunidad de Propietarios del ¿Condotel?, me hace pensar en el reciente post de Eduardo, porque llamemos a las cosas como las llamemos, la realidad es que son lo que son, y no lo que nos gustaría que fuesen.

Buenas tardes Miguel Angel,

Nuevamente gracias por tu colaboración y como en todo negocio hay quien lo hace mejor y quien lo lo hace tan bien.

Para resumirlo fácil:

Un ejemplo de lo que yo estoy exponiendo es la operación que ha realizado Melia en Magalluf. Reconversión de una planta hotelera obsoleta, nuevo concepto mixto: hotel tradicional + condohotel con productos de calidad (han pasado de 25€/noche a unos 200€/noche), con una excelente oferta complementaria y marcas de 1ª categoría: Wave House, NickiBeach, etc, etc y esto es tan solo el inicio del macroproyecto que desean desarrollar en este destino tan degradado.

Saludos y gracias

Solo puedo estar de acuerdo contigo, hay quien lo hace mejor, el problema para mi forma de verlo, no es solo pasar de vender una habitación a 25 €, para ahora venderla a 200 €, porque la solución al problema, va a quedar pospuesta como mínimo un año, aunque sería más prudente intentar retrasarla al menos a dos, para que podamos saber que rentabilidad van a tener los inversores del Condohotel, porque Melía en Magalluf, seguro que la obtiene si su macroproyecto sale adelante.

Tal como comento en este post todas las partes intervinientes: promotor, banco, explotador, destino, inversor y usuario final deben ganar sea económicamente o sea en calidad de servicio ofrecido.

Yo soy un defensor del Win to Win.... Si no ganan todos: no hay negocio

Saludos,

Absolutamente de acuerdo con tu visión del Win to Win, el problema es que lo que pensemos nosotros, de lo que debe ser, se enfrenta a lo que es ¿Porque tendríamos los problemas que existen en el país, si promotores, bancos y explotadores, a la hora de desarrollar cualquier tipo de proyecto de esas características, pensasen en los intereses del destino, los inversores y los usuarios?
Ojala, pudiera tener mas confianza en esos proyectos, que he estudiado de forma muy profunda desde mediados de los años setenta, tras la primera crisis del petroleo, y de los que he huido, a la vista de como se trataban de gestionar por parte de los promotores.

Miguel Angel:

Respeto mucho tu opinión y visión profesional pues experiencia tienes más que suficiente pero con todo el respeto hacia ti considero que TODO ha cambiado mucho desde los años 70.

Hay empresas y empresarios para todo pero lo que yo estoy exponiendo en este post es una nueva tendencia (el mercado es el que manda) que está funcionando muy bien (siempre que se haga bien) y en donde deben ganar todos:

* Promotor: Ingresos importantes por la venta de unidades, precios superiores a la 2ª residencia (entre un 15 y 40% en función categoría y servicios), posicionar establecimiento en el mercado, branding, etc, etc

* Inversor: Derecho uso instalaciones de calidad, rentabiliza su inversión, posibilidad de apreciación de su inversión, toda una organización a su servicio (despreocupación en cuanto a: mantenimiento, limpieza, vigilancia, etc), etc, etc

* Explotadora: Clientela de calidad, fidelización, mayor ingreso por estancia, mayor ingreso servicios extras, mejor reputación online, puede exigir mayor precio a TTOO y ser más selectivo, etc, etc

* Destino: Reducción de segundas residencias que solo se habitan un mes al año, minimización oferta ilegal, renovación y minimización planta hotelera, prestigio pues hoteles de mayor y mejor calidad, clientes con mayor poder adquisitivo que van a ayudar a la oferta complementaria del destino, etc, etc

Es cuestión de confianza y ver que el modelo de gestión y comercialización de la planta hotelera actual está desfasado (lo comentas tú en tus post).

Por último; comentar que si en otros lugares llevan años haciéndolo y les va bien (les va bien a todos: win to win) será conveniente "copiar" y si lo podemos hacer mejor: más que bien......

Nuevamente gracias y un abrazo.

Algunos ejemplos de empresas que están haciendo condo actualmente:

Melia
Marriot
Hilton
Hyatt
Occidental
Sheraton
Royal Resorts
Pestana
Westin
Accor
The Leading Hotels of the World
Fairmont
The Ritz- Carlton
Pierre & Vacances
Windham Resorts
MacDonald
Lynch
Le Meridien
Grecotel

Entre muchas otras.......

Totalmente de acuerdo Miguel, que hay que cambiar los modelos de gestión y comercialización, NO ME CABE LA MENOR DUDA.
Que hay que actualizarse en muchos aspectos, TAMPOCO TENGO DUDAS.
Que puede ser necesario “copiar” modelos de gestión y comercialización novedosos y exitosos, POR DESCONTADO, pero eso no significa que haya que copiar cualquier modelo, como ya se pretendió con el “time sharing”, y no hace falta decir, que el CONDOHOTEL es otra cosa, pero los principios de los que parte, a los que puede llevar son los mismos, solucionar problemas financieros de unos, y trasladar costes y problemas de rentabilidad de la inversión a terceros.
Que TODO ha cambiado mucho desde los años setenta, ¿Quién lo puede dudar? Yo más que mucho, diría muchísimo, ya que entonces los hoteles de cinco estrellas de todas esas prestigiosas cadenas hoteleras, no competían en precios con los de cuatro estrellas y en algún caso con los de tres, los de cuatro estrellas, no tenían que competir con los de tres estrellas, porque no les hacían la competencia los de cinco, forzando los precios de los tres estrellas a la baja, para al final echar del mercado a los de dos y una estrellas, únicas categorías en las que el número de hoteles en la actualidad es menor que hace diez años, mientras ha habido un gran crecimiento de los de las categorías superiores.
Sin embargo, tendría menos dudas si todos los proyectos de CONDOHOTEL terminasen en ese “win to win” que ambos hemos señalado en alguno de los comentarios, lo que me ofrece dudas, como señalo en el comentario 14, es lo que reflejo en el párrafo “¿…tendríamos los problemas que existen en el país, si promotores, bancos y explotadores, a la hora de desarrollar cualquier tipo de proyecto de esas características, pensasen en los intereses del destino, los inversores y los usuarios?”, porque del WIN de los primeros tres, tampoco tengo dudas, lo que me ofrece serias dudas es el WIN que puedan obtener los tres últimos, porque en ese terreno, las cosas también han cambiado enormemente, pero por desgracia para peor, y esa sería la puntilla para un futuro turístico de calidad en España.

Apreciado Miguel Angel,

Para resumir y finalizar este debate:

Siempre y cuando lo veamos desde tu punto de vista. Es decir; no haciéndolo bien y queriendo solo ganar los tres primeros (esto es un plan a corto plazo) estoy de acuerdo contigo: CONDO NO.

Pero esto ocurre en cualquier tipo de negocio:pan para hoy y hambre para mañana

Si lo vemos desde mi punto de vista: CONDO SI pues ganan todos incluido el inversor pues realiza una inversión segura e inteligente: se despreocupa del día a día de su bien inmueble (no ocurre en la 2ª residencia), obtiene una renta (para un buen producto se puede llegar a garantizar durante unos 5 años) e incluso se puede pactar una re-compra al haber pasado un período de tiempo.

Mil gracias por tus aportaciones y buen fin de semana amigo